[출처 : 직접 작성]
집을 매매하거나 오피스텔을 분양권을 전매한다던지 이런 일이 있을때에는 가까운 공인중개사 사무실에 방문하여 수수료 주면서 처리하는 것이 일반적입니다.
그렇지만 공인중개사를 거치지 않고 매수자와 매도자 간에 직접 거래할 수 있습니다.
첫번째로, 국토교통부에서 운영하는 RTMS 부동산거래관리시스템 홈페이지 (http://rtms.molit.go.kr)를 이용하는 것입니다. 부동산 실거래가 신고를 위 홈페이지에서 직접 하실 수 있습니다.
인터넷 상으로 간편하게 이용할 수 있습니다. 단, 인터넷 상으로 이용하려면 매수자와 매도자 두 사람의 공인인증서가 필요합니다. 대리신고 제도가 있기는 하지만 대리신고자는 제3자인 공인중개사만 가능합니다. 공인중개사가 인터넷으로 접수하는 경우에는 매수자와 매도자의 공인인증서는 필요하지 않습니다. 매도자와 매수자가 직거래시만 두 사람의 공인인증서가 필요한 것입니다.
두번째로, 관할구청 부동산관리팀으로 매수인, 매도인 모두 내방하여 신청합니다. 부동산거래계약 신고서에 실거래가를 기재하고 거래당사자(매도인, 매수인) 공동으로 서명 또는 날인하여 제출하면 됩니다.
세번째로, 분양권 전매로 처분하는 경우는 굳이 실거래가 신고를 할 필요가 없습니다. 관할 구청에 방문하여 검인만 받으면 되므로 전매 처리를 직거래로 할 경우에는 구청에 계약서를 들고 가서 처리하면 되겠습니다.
자세한 내용은 첨부 화일 "부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙.hwp" 참고하면 되겠습니다.
※ 부동산 전매시 실거래가신고를 하는 것이 맞는지 검인만 받는 것이 맞는지 인터넷에 보면 답변이 다양합니다. 정확한 답변이 없어서 제가 직접 국토교통부로 민원을 접수하여 답신을 아래 내용 참고하세요. 국토교통부로 직접 질의해서 얻은 답변이므로 인터넷에 떠도는 답변들은 믿지 마세요.
"아파트나 오피스텔 같은 경우 분양권 상태일 경우에는 분양계약서에 검인만 받으면 되며 아직 등기상태가 아니므로 부동산 실거래가 신고는 잔금을 납부하고 최종 등기에 등록된 부동산에 한합니다. 분양권 전매 같은 경우에는 "부동산등기특별조치법" 에 따라 검인으로만 처리하는 것이 원칙이오니 이점 착오 없으시기 바랍니다.
그렇지만 일부 구청에서는 분양권이라도 부동산실거래가 신고를 요구하고 검인을 안해주는 경우가 있는데 이는 부동산 전매가 활발하게 이루어지고 있는 특정지역에 한하여 양도부가세 단속을 위해 부득이하게 예외적으로 받는 것이므로 관할 구청마다 업무적으로 약간 차이는 있을 수 있습니다. 그렇지만 기본적으로 부동산 분양권은 등기상태가 아니므로 원칙적으로는 부동산 실거래가 신고대상은 되지 않습니다.
양도소득세는 250만원까지는 기본공제가 되기 때문에 분양권 프리미엄이 250만원 이하인 경우에는 양도소득세가 부과되지 않으므로 다운계약서가 아닌 실제 프리미엄 금액이 250만원 이하인 경우라면 굳이 부동산 실거래가 신고를 할 필요가 없습니다.
단, 실제 프리미엄 금액과 실거래가 신고금액이 차이가 나는 것이 추후 적발될 경우 세법에 정한 과태료를 납부해야 하니 참고하시기 바랍니다"
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