85㎡이하 오피스텔 분양권 전매시 법정 중개수수료가 정해져 있습니다!

[출처 : 직접 작성]

 

일반적으로 오피스텔 분양권 전매를 하는 이유는 시세상승에 따른 프리미엄을 받기 위해 투자를 많이 하고 있는데요.

 

그런데 문제는 프리미엄에 대한 양도소득세가 많이 부가되다보니 매도자는 양도소득세를 줄이고 다운계약서를 쓰는 대신에 중개 수수료는 공인중개사가 부르는 금액으로 책정되다보니 중개수수료는 이렇게 주는 것이 관례다식으로 암묵적으로 운영되는 것이 현실입니다.

 

인터넷을 뒤져봐도 오피스텔 분양권 전매시 중개수수료는 매도자,매수자,공인중개사가 적절하게 합의하여 수수료를 정한다라고만 기재되어 있습니다.

 

그렇지만 오피스텔 분양권 전매시에도 국토교통부에서 정해놓은 법정 중개수수료가 정해져있습니다. 원래는 매도자가 매수인에게 승계한 금액의 0.9%였지만, 2015년에 법이 바뀌었습니다. 아래 주소로 접속하시면 가능합니다.

 

보도자료 (molit.go.kr)

전용입식 부엌 갖춘 85㎡ 이하…직장 초년생·신혼부부 부담 완화

 

금까지 중개수수료 거래금액의 1천분의 9 이내에서 개업공인중개사와 소비자가 협의하여 결정했었습니다.

그렇지만 개정법이 시행되는 2015년 1월 6일 이후부터 계약서를 작성한 건에 대해서는 아래의 조건만 갖추었다면 매매 거래시의 0.4~0.5%가 공인중개수수수료로 적용됩니다. 위 보도자료에도 있지만 다시 정리해보겠습니다.

 

(1) 85㎡이하인 오피스텔

(2) 부엌, 화장실,샤워실 같은 상하수도 시설이 갖추어진 오피스텔

(3) 2015년 1월 6일 이후 계약한 오피스텔 분양권자만 해당

(4) 오피스텔 매매인 경우에는 0.5% 수수료 적용 (법적 유권해석에서는 분양권도 포함됩니다)

(5) 오피스텔 임대(전세,월세)계약인 경우에는 0.4% 수수료 적용

(6) 2015년 1월 6일 이후 계약한 오피스텔이더라도 (1),(2)번 조건에 안 맞는 경우에는 0.9%수수료 적용

 

(4)번 항목같은 경우에는 오피스텔 분양권도 0.5%수수료 적용을 받느냐가 가장 중요한데요

이는 유권해석으로도 이미 밝혀진 사실입니다. 제가 직접 겪었던 사례를 이제부터 적어보겠습니다.

 

 

저는 2015년 1월 20일자로 오피스텔 분양권을 전매로 받은 매수인입니다.

 

매도자는 공인중개사무소에 분양권 전매를 요청하였고 공인중개사무소는 다시 모델하우스 실장을 통하여 매수자인 저를 컨택하여 거래를 성사시켰습니다.

 

매도자는 계약금 1200만원과 중도금대출 3570만원을 받았고 추가로 150만원 프리미엄을 요구하여 총 4920만원에 거래하였습니다. (1)(2)(3)(4)번 조건도 모두 갖추었습니다.

 

그러면 총금액 4920만원 X 0.5% = 246,600원의 중계수수료가 발생합니다. (중개수수료 계산법)

그러면 원칙상 매도자와 매수자인 저는 각각 246,000원을 중개사무소에 납부해야합니다.

그런데 공인중개사무소와 모델하우스 실장은 매도인과 매수인인 저에게 각각 100만원의 수수료를 요구하였습니다. 매도인은 공인중개사무소에 100만원을 주고 매수인인 저는 모델하우스실장에게 100만원을 주는 상황이 되었습니다. 공인중개사무소와 모델하우스 실장은 수수료 절충을 해줘서 매도인은 공인중개사무소에 90만원의 수수료를 냈고 매수인인 저는 모델하우스 실장에게 75만원의 수수료를 냈습니다.

 

저는 솔직히 분양권 취득을 여러번 해봤어도 전매로 분양권을 받은 적은 처음이라 이런 수수료가 합당한 건지에 대한 의문이 생겼습니다. 인터넷에 여기저기 물어봐도 관례상 협의가 원칙이라는 내용들이 대부분이었습니다. 제가 인터넷에 제 자초지종을 모두 올리고 이 수수료가 합당한지에 대해 물어봤더니 아무도 답해주는 사람도 없었습니다.

 

그리고 제가 서울에 아파트 1채, 경기도에 아파트 1채를 소유하고 있었는데 2채를 모두 처분하고 돈을 합쳐서 좀 더 큰 집으로 작년에 이사를 했는데 그때 부동산을 집을 중개한 부동산 2곳에도 모두 문의해봤지만 관례다, 적합한 수수료다라고만 대답할 뿐 정확한 답변을 얻지는 못했습니다.

 

뭔가 숨기고 있다는 생각도 들고 이왕 부동산 투자를 시작한거 정확하게 알아봐야겠다는 생각에 국토교통부에 정식으로 민원을 제기하였고, 국토교통부에는 다시 오피스텔 주소 관할 자치행정국 민원지적과 담당자와 컨택하여 제 자초지종을 듣고 제 계약서 5장을 팩스로 받은 뒤에 검토한 후 부동산 전매도 위의 (1)~(4)번 조건만 성립된다면 0.5%수수료율이 맞다는 유권해석을 내렸고, 제 분양권 중개를 한 부동산에게는 행정처분이 내려졌습니다.

 

제 중개를 담당한 부동산에서는 2가지를 근거로 항소하였지만 국토교통부와 자치행정국 민원지적과에서는 항소를 기각하였고 유권해석에 따르라고 명했습니다. 따르지 않으면 6개월 영업정지를 내린다고 했습니다. 부동산에서 항소한 2가지 근거는 다음과 같습니다.

 

(1) 오피스텔 0.5%수수로는 부동산 등기가 완료된 후 매매에 한정된 경우에 한한다. 분양권은 등기가 완료된 상태가 아니므로 0.5%수수료율에 따르지 않는다

 

(2) 2015년 1월 6일부터 85㎡이하 오피스텔에 주방시실을 갖추었다고 하더라도 매도자가 일반임대사업자로 매매하였고 매수자가 매수후 일반임대사업자로 등록하였기 때문에 일반사업자로 등록하여 거래된 경우에는 0.9%수수료율을 적용한다.

 

그러나 국토교통부와 오피스텔 주소지 관할 자치행정국 민원지적과에서는 위 2가지 주장에 한해 근거없는 내용이라고 유권해석을 따르라고 명하였고 따르지 않을경우에는 6개월 영업정지외 행정처분을 진행하겠다고 말했습니다.

 

 

결국 저는 이미 모델하우스 실장에게 납부한 75만원을 돌려받았고, 246000원을 공인중개사 대표의 계좌로 송금하였고, 매도자도 저 덕분에 수수료 차액을 돌려받았습니다. 제가 공인중개사 대표 통장으로 송금한 수수료 246000원중 일부금액은 모델하우스 실장 수고비로 주기로 공인중개사무소와 약속을 받았습니다.

 

이 일이 2015년 1월 27일까지 있었던 제가 직접 겪었던 일입니다. 부동산에서 정해진 수수료는 없다식으로 부당한 수수료를 요구한다면 이거 프린트 하셔서 보여주세요. 당해봐야 법을 따르니까요.

 

저도 솔직히 꽉 막힌 사람은 아닙니다. 모델하우스 실장이 이미 분양이 마감된 원룸중에서 전매건으로 나온 물건을 부동산마다 전화해서 찾아봐주었고 다른 원룸보다 층도 높고 전망도 좋은데 150만원이라는 싼 값의 프리미엄 물건이 찾아서 연결시켜줘서 저도 기분이 좋았습니다.

 

처음부터 모델하우스 실장은 나중에 소정의 수수료만 주면 된다고 말했고 저는 한 20~30만원선으로 생각했고, 열심히 알아봐주는 모습에 감사한 마음을 가져 10만원 정도 더 드리려고 생각했었습니다.

 

그런데 80만원을 요구해서 너무 깜짝놀랐고 좀 깎아달라고 하니까 원래 100만원을 받아야 하는 거라고 말하더군요. 제가 좀더 깎아달라고 사정하니까 5만원 빼주시더군요. 그래서 75만원을 냈지만 그렇게 기분이 좋지는 않았습니다.

 

그리고 공인중개사무소에서도 매도자에게 100만원을 요구하였다가 10만원 깎아줘 90만원을 받았습니다.

나중에 생각해보니까 수수료를 과도하게 높게 부른 뒤에 선심쓰듯 조금 깎아주는 모습이 너무 실망스럽더군요.

 

더 이해가 안가는 건 매수자는 프리미엄 150만원만 요구했습니다. 급한 사정이 있어서 로얄층을 프리미엄 150만원만 붙여서 처분한건데요. 진짜로 150만원만 요구했기 때문에 다운계약서 같은 것도 쓰지도 않았습니다.

프리미엄이 150만원인데 중개사무소가 90만원, 모델하우스 실장이 75만원을 수수료로 요구하는 건 아무리 법을 모르는 저로서도 정말 상식적으로 납득하기가 힘들더군요.

 

만약에 매도자가 프리미엄을 엄청 많이 요구해서 이정도의 수수료를 요구했다면 당연히 저도 이해하고 넘어갔을 겁니다. 프리미엄이 150만원인데 중개수수료가 165만원이라면 이게 말이 된다고 보시나요? 그것도 선심쓰듯이 안되는데 좀 더 인심쓰면서 깎아주는 것처럼 행동하는 모습도 정말 가식적으로 보이더군요.

 

더 황당한건 이 문제로 공인중개사무소와 통화를 했었는데 0.5%로 바뀐건 몰랐고 0.9%로만 알고 있었다는 것입니다. 0.5%로 바뀐것도 모르는 것도 이해가 안갔지만 몰랐다고 치더라도 0.9%로 알고 있었다면 수수료를 0.9%로 반영해서 계산해줬어야 하지 않을까 싶습니다. 0.9%로 계산하면 442,800원의 수수료가 발생됩니다.

 

그렇다면 부동산에서는 442,800원으로 받아야만 된다는 것도 이미 알고 있었다는 것이고, 이것을 알고 있는 상태에서 매도자에게는 90만원을 요구하고 제게는 75만원을 모델하우스 실장에게 지급하라고 하는건 정말 말도 안되는 일입니다.

 

처음부터 각각 442,800원을 내라고 저하고 매도인에게 요구했다면 저도 예상했던 금액보다는 약간 초과된 금액이었지만 큰 차이도 없고 해서 어련히 알아서 계산했겠지 라고 생각하면서 그냥 넘어갔을 겁니다.

 

결국 무리한 수수료를 요구한 중개업자 두 사람의 과욕이 부른 화가 자초한 일이라고 생각합니다. 법정 공시 수수료가 엄연히 있는데 그걸 무시하고 중개사무소와 모델하우스 실장이 짜고 고액의 수수료를 요구하는 건 너무한 처사가 아닌가 싶습니다. 위에서도 말했지만 프리미엄이 높았으면 말도 안합니다. 이런 경우에는 다운계약서 쓰면서 서로 누이좋고 매부좋고 식으로 합의하는 거 아닌가요? 참고로 모델하우스 실장은 공인중개사 자격증도 없었습니다.

 

매도자도 수수료가 너무 높아서 깜짝 놀랐다고 제게 말한 적이 있었는데 어쨌든 그 분은 제덕분에 돈 좀 굳었네요. 다른 원룸보다 프리미엄을 낮게 불러서 내심 미안했었는데 잘됐다고 생각합니다.

 

제가 계속 언급하였지만 프리미엄이 250만원 이내로 나온 분들은 법정 중개 수수료 0.5%를 정확하게 요구하시고, 프리미엄이 그 이상인 분들은 양도소득세와 중개수수료 차액을 잘 비교하신뒤에 중개사무소와 협의하셨으면 합니다. 프리미엄이 많이 붙게 되면 0.5%수수료는 아무런 의미가 없습니다. 그리고 부동산에서 계속 헛소리하면 이거 프린트해서 보여주세요.

 

그리고 제가 아는 공인중개사무소에서 처음 제 수수료를 보고 말 안하거나 적당하다고 한건 같은 업자끼리니까 그런식으로 얼버부리는 겁니다. 정말 믿을 사람 한 명도 없다는 사실에 다시한번 실감합니다.

 

저도 수수료를 원복하는 조건으로 민원은 취하했습니다. 그럼 참고하셨으면 합니다.